Comprar casa com crédito habitação não é um processo fácil, mas pode ser mais simples se souber ao que vai e tomar decisões previamente. Contudo, nem sempre as instituições bancárias aprovam o pedido de crédito. Quando o cliente solicita o crédito, o banco vai analisar a sua solvabilidade, ou seja, a sua capacidade em cumprir com o pagamento do crédito. Nessa análise são considerados vários fatores: estabilidade profissional, rendimentos, idade, histórico bancário, entre outros. Neste artigo explicamos-lhe algumas das principais condições que podem influenciar a decisão do banco em aprovar ou não o crédito habitação.

Estabilidade Profissional e Rendimentos

Esta é umas das condições mais importante. A estabilidade profissional e os rendimentos são a garantia de que o cliente consegue pagar a prestação mensal.

Por isso, o banco terá em conta o valor dos rendimentos, mas também fatores como a antiguidade na empresa e o tipo de contrato.

Sobre o rendimento, o Banco de Portugal esclarece que a “instituição de crédito deve ter em consideração o rendimento auferido, no mínimo, nos três meses anteriores ao momento em que avalia a solvabilidade e não deve assumir um aumento do rendimento futuro do cliente bancário”. É também recomendado que o banco tenha em consideração os rendimentos regulares, como o salário mensal ou alguma prestação social, e não os rendimentos pontuais.

Taxa de Esforço

Os bancos vão calcular a sua taxa de esforço para perceber se o novo encargo financeiro não será demasiado elevado para si. A taxa de esforço nada mais é do que a relação entre o rendimento mensal líquido de um agregado familiar e os encargos mensais. Uma boa taxa de esforço é aquela que se situa até aos 35%, ou até aos 50% se tiver em conta todos os encargos (prestações de créditos, despesas com água, luz, etc). Quanto menor for a taxa de esforço, melhor é para o banco e para o cliente.

Torna-se importante perceber qual é a sua margem financeira para comprar uma casa e adquirir um crédito. A taxa de esforço calcula-se:

Taxa de esforço=(Prestação do Crédito )/(Rendimento Mensal Liquido) x 100

Idade

Deverá ter em conta os limites do prazo de financiamento em função da idade. Desde o dia 1 de abril de 2022 estão em vigor novos limites para o crédito habitação:

• Clientes até aos 30 anos: prazo máximo deve ser de 40 anos;
• Clientes com mais de 30 anos e até aos 35 (inclusive): prazo máximo deve ser de 37 anos;
• Clientes com mais de 35 anos: prazo máximo deve ser de 35 anos.

Estes limites são importantes pois também influenciam o valor da prestação mensal. Um prazo mais curto pode significar uma prestação mensal maior, o que terá impacto na taxa de esforço.

Capital inicial disponível

Em primeiro lugar, precisa de ter capital disponível para a entrada. O Banco de Portugal recomenda que, para os créditos habitação destinados à aquisição ou construção de habitação própria ou permanente, o LTV (loan-to-value) nunca seja superior a 90%. Ou seja, os bancos não devem financiar a 100%, o que implica que o cliente disponha de 10% para dar de entrada (há bancos que só financiam a 80%). Estes 10% são o mínimo, mas pode aumentar o valor da entrada. Quanto maior for o valor, menor é o risco entendido pelo banco pois o valor do empréstimo será menor.

Depois, não se esqueça que terá de contar com outros gastos iniciais, como é o caso dos impostos e da escritura, por exemplo. Na aprovação do crédito, o banco não precisa de saber se tem este valor disponível. Contudo, sem esse dinheiro também não consegue finalizar a compra da casa.

Historial de crédito

Tem pagamentos em atraso do cartão de crédito? Liquidou os créditos anteriores na totalidade e sem falhas no pagamento? As respostas a questões como estas vão definir o seu historial de crédito. Se anteriormente teve problemas em pagar créditos, então isso é um mau sinal para o banco. O banco tem em conta o historial bancário para perceber se está perante um cliente em quem pode confiar.

Se tem dúvidas sobre se tem um historial de confiança, consulte gratuitamente o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito.

Existência de dois titulares

Não é condição essencial, mas sem dúvida que influencia a aprovação do crédito habitação. Quando existem dois titulares, o banco entende que há um menor risco de incumprimento. Se por acaso algum dos titulares ficar numa situação profissional instável, existe um segundo titular para assegurar o pagamento.

Risco em situações de instabilidade

O Banco de Portugal recomenda que os bancos façam uma previsão do que pode acontecer em algumas situações de instabilidade. Assim, na avaliação do cliente, o banco vai elaborar cenários para perceber se o cliente conseguiria continuar a pagar no caso de:

• Redução do nível de rendimento por causa do fim do contrato de trabalho ou após a idade da reforma;
• Aumento as despesas decorrente da necessidade de assegurar o pagamento de outras dívidas das quais é fiador ou avalista;
• Aumento do valor da prestação resultante do aumento da taxa de juro em contratos de crédito a taxa de juro variável ou mista;
• Variações no valor das prestações a pagar na vigência de contratos de crédito em que as partes acordem períodos de carência no pagamento de juros ou de capital ou o diferimento do pagamento de parte do capital no termo do contrato.